01 · Риск
Передача дольщикам занята
iFlat заявляет 700 тыс. переданных квартир, Wellsoft продаёт «раскрытие эскроу на 2–4 недели быстрее», то есть нашу ценность.
6+ сервисов · модули в CRM застройщиковБриф · проблема · конкуренты · гипотезы
Софт для приёмки и сдачи домов застройщиком
B2B-инструмент, который помогает застройщику ввести дом с первого раза и раньше получить деньги с эскроу. Проблема, конкуренты в России, Европе и США, гипотезы и рамка MVP. Черновик от 6 ноября 2026.
Вердикт
Передача квартир дольщикам занята, этап до ввода свободнее
В России минимум шесть специализированных сервисов передачи. Предписания надзора и документы к итоговой проверке они не ведут.
Кто платит
Застройщик
Ценность: дом вводится быстрее, деньги с эскроу раскрываются раньше.
Первый клиент
Средний региональный застройщик без своей IT
Тёплые контакты: Зелёный Сад и Стройпромсервис.
Следующий шаг
8–10 интервью
Код не пишем, пока не подтверждены боль и отсутствие у клиента готового сервиса.
Застройщики (Зелёный Сад, Северная компания, Мармакс, Самолёт и другие) сдают дома через цепочку проверок: технадзор, Госстройнадзор, кадастровые инженеры, затем приёмка квартир дольщиками. Каждый повторный выезд и каждая непринятая квартира отодвигают ввод и деньги. Идея: один инструмент, где живут все замечания, документы и их статусы.
Как читать. Бриф собран из рассказа Романа (6 ноября 2026) и открытых источников. Каждый вывод помечен:
- FACT — со слов Романа или подтверждено источником;
- INFERENCE — вывод из нескольких фактов;
- ASSUMPTION — допущение, нужно проверить;
- REC — рекомендация.
Цифры эффекта у конкурентов взяты из их маркетинга и не проверены. Функции оценены по сайтам, а не по работе с продуктами.
1. Коротко
Ключевой вывод
Не делать «ещё одну приёмку квартир», а закрыть этап до ввода домаЗапись дольщиков, мобильная приёмка и задачи подрядчикам уже есть у iFlat, Wellsoft, Базиса и других. Предписания ГСН и технадзора, исполнительная документация и готовность к итоговой проверке в одном месте не собраны ни у кого из них.
4 тезиса, которые определяют решение
Подробности и источники в разделах ниже.
02 · Рынок
Крупные строят сами
У Самолёта платформа 10D, у ПИК своё приложение технадзора, у Эталона своя система ИД с обменом с ГСН.
Самолёт: замечание за 30 с вместо 4–5 мин03 · Ценность
Свободнее до ввода
Специализированные сервисы приёмки не ведут предписания надзора и документы к итоговой проверке. Стройконтроль ведёт, но про стройку целиком.
ценность та же: быстрый ввод ускоряет эскроу04 · Экономика
День задержки дорог
Порядок оценки: проектный кредит 3 млрд ₽ под ~12% стоит около 1 млн ₽ в день. Базис говорит о потерях 5–10 млн ₽ с дома на заселении.
проверить в интервьюЧто делать сейчас
- 8–10 интервью со службой заказчика, ПТО и приёмщиками, начиная с Зелёного Сада и Стройпромсервиса.
- Узнать, какой софт у них уже стоит для передачи и стройконтроля.
- Запросить КП у iFlat, Wellsoft и Базиса от имени застройщика, чтобы понять цены.
- Найти эксперта по сдаче домов и итоговым проверкам.
Что пока не делать
- Не писать код до интервью.
- Не делать запись дольщиков и кабинет покупателя: это есть у всех.
- Не начинать с интеграций с 1С и CRM.
- Не идти в Самолёт и ПИК первыми.
2. Идея и команда
| Команда | Роман и друг, у обоих 5+ лет в IT. Эксперта по приёмке найдём отдельно. FACT |
|---|---|
| Свой опыт | Роман заказывал независимую приёмку квартиры, друг строит дома. FACT |
| Выход на клиентов | Контакты в Зелёном Саде и Стройпромсервисе. FACT |
| Продукт | Софт для застройщика, в идеале с интеграцией в его системы и бухгалтерию, чтобы все знания и документы были в одном месте. Ориентир по формату: «как HR-Link, только для приёмки». FACT |
| Где ускоряем | До ввода: лучше контроль на этапе готовности квартир, меньше замечаний на проверках и при приёмке. FACT |
| Опасение Романа | Фиксация в приложении может замедлить людей. Вынесено в гипотезу H3. |
3. Проблема
Кто страдает. Служба заказчика и ПТО застройщика на этапе сдачи, а за ними финансовый директор, у которого деньги заморожены до ввода.
- Технадзор, ГСН, кадастровые инженеры (БТИ) и другие инстанции находят замечания и приезжают повторно, иногда не один раз. FACT
- Дольщики сами долго принимают квартиры, спорят по дефектам, часть приходит с нанятым приёмщиком. FACT
- Гарантийные обращения после передачи и споры по ним. FACT
- Замечания и документы разбросаны по Excel, мессенджерам и бумажным актам; подрядчик не видит единого списка, руководство не видит статус. ASSUMPTION
4. Почему это деньги
По 214-ФЗ средства с эскроу раскрываются застройщику после ввода дома в эксплуатацию и регистрации первой квартиры. До этого он живёт на проектном кредите. FACT
Порядок оценки: кредит 3 млрд ₽ под ~12% годовых стоит около 1 млн ₽ в день. ASSUMPTION Базис.Ключи называет потери 5–10 млн ₽ с одного дома на этапе заселения, Wellsoft обещает ускорить раскрытие эскроу на 2–4 недели. FACT (маркетинг вендоров)
Значит, неделя ускорения ввода стоит застройщику миллионы рублей, и инструмент за сотни тысяч в год окупается одним домом. INFERENCE
5. Конкуренты в России
Рынок делится на четыре слоя.
| Слой | Россия | Европа и США |
|---|---|---|
| Прямые: передача квартир дольщикам | iFlat, Wellsoft «Приёмка», Базис.Ключи, СКБ Ключи, Dispex, Диспетчер 24 | Hyphen BuildPro, BuildTopia, WarrantyHub, Buildertrend, Ressio |
| Косвенные: модули в CRM застройщика | Profitbase «Выдача ключей», M2LAB «Сдача объекта», MACRO | CRM домостроителей с гарантийными модулями |
| Смежные: стройконтроль и ИД | Exon.Стройконтроль, ЦУС, Техзор (от 35 тыс. ₽/мес), MRS, Адепт, AR Mobile, ReStroy, Первый Бит | Procore, Autodesk Build, PlanRadar (от $32/мес), Fieldwire, Dalux, SnagR, Snagmaster |
| Своя разработка | Самолёт (10D), ПИК (приложение технадзора), Эталон (Contrust) | Крупные домостроители |
| Заменители | Excel, WhatsApp, бумажные акты, нанятые приёмщики | Excel, бумажные punch lists, сторонние инспекторы |
| Игрок | Позиционирование | Сильные стороны | Слабые места и вопросы |
|---|---|---|---|
| iFlat | Передача квартир, заселение, контроль качества | 700 тыс. квартир, «85% объектов с первого раза», ГОСТ/СП в приложении, ЭЦП, API | Цена по запросу, вероятно дорого для небольших застройщиков |
| Wellsoft «Приёмка» | Передача помещений с оплатой за объект | Предприёмка у генподрядчика, офлайн, гарантия, интеграции с Profitbase, MACRO, Техзор, on-premise. Клиенты: DNS Девелопмент, Неометрия, ПСК Дом | Продаёт ту же ценность «быстрее эскроу». Предписаний ГСН нет |
| Базис.Ключи | Передача, заселение и гарантия с 2019 года | 50+ застройщиков (на сайте «350+ девелоперов»), 11 регионов, отраслевые исследования | Цифры потерь полезны для нашей экономики, но не проверены |
| СКБ Ключи | Запись и приёмка, кабинет собственника | Запуск за две недели (кейс «Зелёная горка», Екатеринбург) | Предприёмка и гарантия пока в разработке |
| Dispex, Диспетчер 24 | Путь клиента от покупки до жизни в доме | Сильны в ЖКХ, брендированные приложения, тест 30 дней | Приёмка лишь один модуль из многих |
| Profitbase, M2LAB, MACRO | CRM застройщика с модулем передачи | Уже стоят у клиента, данные сделок, Росреестр, доплаты за площадь | Мобильная приёмка и подрядчики слабее |
| Exon, ЦУС, Техзор, MRS | Стройконтроль и предписания | Предписания с ЭЦП, ОЖР, ИД, справочники нормативов | Не заточены на сдачу и итоговую проверку, сложные внедрения |
6. Возможности конкурентов
● есть · ◐ частично или в разработке · ○ нет · ? не нашли данных. По открытым данным вендоров.
| Возможность | iFlat | Wellsoft | Базис | СКБ Ключи | Dispex | CRM | Стройконтроль | PlanRadar, Dalux | США: гарантия |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Запись дольщиков на осмотр | ● | ● | ● | ● | ● | ● | ○ | ○ | ◐ |
| Мобильная приёмка: фото, дефект на планировке | ● | ● | ● | ● | ● | ◐ | ● | ● | ? |
| Работа без сети | ? | ● | ? | ? | ? | ○ | ● | ? | ? |
| Внутренняя предприёмка до дольщика | ● | ● | ? | ◐ | ? | ○ | ● | ● | ○ |
| Замечание становится задачей подрядчику | ● | ● | ● | ● | ● | ● | ● | ● | ● |
| Гарантийные заявки | ? | ● | ● | ◐ | ● | ◐ | ○ | ◐ | ● |
| Предписания технадзора и ГСН | ◐ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ● | ○ | ○ |
| Исполнительная документация, обмен с ГСН | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ◐ | ○ | ○ |
| Интеграции с CRM / 1С | ◐ | ● | ? | ● | ● | ● | ◐ | ○ | ● |
| ЭЦП, Росреестр | ● | ? | ? | ◐ | ? | ● | ◐ | ○ | ○ |
7. Европа и США
- Горизонтальные платформы (Procore, Autodesk Build, PlanRadar, Fieldwire, Dalux) закрывают punch list и дефекты на чертежах и BIM для генподрядчиков. Дешёвый вход: PlanRadar от $32/мес, бесплатные аккаунты субподрядчиков, Dalux Field Basic бесплатно.
- Snagging (Великобритания, Ирландия, Ближний Восток): SnagR, Snagmaster. Ближе всего к нашей предприёмке.
- Гарантия домостроителей в США (Hyphen BuildPro, BuildTopia, WarrantyHub от $549/мес, ECI AvidWarranty, ProHome): портал покупателя, гарантийные заявки, вызов субподрядчиков.
Там нет эскроу по 214-ФЗ и итоговой проверки в российском виде, поэтому ценность «быстрее ввод, быстрее деньги» не продаётся, и ниши как у нас нет. INFERENCE Что взять: бесплатные аккаунты подрядчиков, оплату за объект, AI-разбор фото (AvidWarranty), фото 360° (PlanRadar, OpenSpace). REC
8. Где наша ниша
Возможности
- «Готовность к вводу». Один экран: открытые предписания ГСН и технадзора, недостающие акты и ИД, замечания по квартирам.
- Средние и региональные застройщики без своей IT, которым дорог iFlat.
- Связка, а не замена: интеграция с уже стоящими CRM и сервисами приёмки.
- Скорость фиксации: Самолёт показал, что 30 секунд на замечание достижимо.
- Цифровой обмен с ГСН только появляется (BuildBus, 22 региона).
Угрозы
- Wellsoft или iFlat добавят модуль предписаний ГСН.
- Самолёт выведет 10D на рынок как коробку.
- CRM застройщиков догонят по мобильной приёмке.
- Первые клиенты уже сидят на одном из сервисов, продавать придётся через замену.
9. Идеи и приоритизация
ICE, 1–10, пересчитано после конкурентного разбора. Confidence низкий до интервью.
| Идея | Impact | Confidence | Ease | ICE |
|---|---|---|---|---|
| Предприёмка квартир: мобильный чек-лист, фото, голос, офлайн, замечание сразу задача подрядчику | 8 | 6 | 7 | 336 |
| Реестр предписаний надзора и готовность к итоговой проверке (ИД, акты) | 9 | 5 | 5 | 225 |
| Рейтинг подрядчиков: кто чаще косячит и сколько закрывает | 6 | 6 | 7 | 252 |
| Кабинет дольщика: запись, акт, статус устранения | 6 | 3 | 6 | 108 |
| Интеграции с 1С, CRM, ЭДО | 7 | 5 | 3 | 105 |
| AI: дефект по фото + пункт СП/ГОСТ | 5 | 4 | 5 | 100 |
Кабинет дольщика опущен: у всех конкурентов он есть, отличия не даёт. INFERENCE Предприёмка сама по себе тоже есть у iFlat и Wellsoft, поэтому в MVP она идёт только в связке с реестром предписаний. REC
10. Гипотезы
| # | Мы верим, что… | Подтверждено, если… |
|---|---|---|
| H1 | Служба заказчика теряет недели на сдаче из-за повторных выездов надзора и разрозненного учёта замечаний | ≥6 из 10 интервью ставят это в топ-3 проблем сдачи и называют цену дня задержки |
| H2 | Застройщик заплатит, если инструмент сокращает срок ввода хотя бы на неделю | ≥1 из 2 знакомых застройщиков подписывает LOI или платный пилот за 6 недель |
| H3 | Фиксация в приложении не медленнее бумаги | Замечание ≤30 с, обход квартиры не дольше бумажного более чем на 10% |
| H4 | Предприёмка и реестр предписаний снижают число замечаний и повторных выездов | +15 п.п. квартир, принятых с первого раза; меньше повторных выездов надзора, чем на соседнем доме |
| H5 | Решение о покупке принимает стройка (директор по строительству, служба заказчика), а не IT | В ≥2 компаниях бюджет у стройки |
| H6 | Средние застройщики ещё не сидят на iFlat, Wellsoft или аналогах | ≥половины интервью: специализированного сервиса нет или он не закрывает этап до ввода |
11. Эксперименты
| Гипотеза | Эксперимент | Метрика и порог | Срок |
|---|---|---|---|
| H1, H5, H6 | Проблемные интервью со службой заказчика, ПТО, приёмщиками | ≥6 из 10 подтверждают боль | 2 недели |
| H3 | Прототип или PWA с чек-листом, обход квартир с приёмщиком | ≤30 с на замечание | 3 недели |
| H2 | Предложение пилота с ценой | ≥1 LOI или оплата | 6 недель |
| H4 | Пилот на одном доме против соседнего | +15 п.п. приёмки с первого раза | до ввода дома |
12. Рамка MVP
Входит
- Структура дома (объект, секция, этаж, квартира) с импортом из Excel
- Мобильный чек-лист предприёмки: фото, голос, офлайн
- Замечание = задача подрядчику со сроком, фото «до/после»
- Реестр предписаний технадзора и ГСН со статусами
- Чек-лист документов к итоговой проверке
- Экран «готовность к вводу»: что мешает, у кого, сколько дней
Не входит
- Запись дольщиков и кабинет покупателя
- Интеграции с 1С и CRM (сначала выгрузка в Excel)
- Подписание через ЭДО, обмен с ГСН
- AI-распознавание дефектов
- Гарантийные заявки
13. Риски
- Конкуренты расширятся на этап до ввода (см. угрозы в разделе 8).
- Длинный цикл продаж и согласование с безопасностью у крупных.
- Нормативка. Правила передачи квартир и устранения недостатков менялись в 2024 году; порядок итоговой проверки различается по регионам. Эксперту проверить. ASSUMPTION
- Модель цены: за квартиру в сдаваемом доме, за объект или подписка. У Wellsoft оплата за переданный объект. ASSUMPTION
- Замедление работы приёмщиков из-за фиксации (H3).
- Кто фиксирует: свои приёмщики застройщика, технадзор или внешние приёмщики.
14. Вопросы для интервью
- Как проходила сдача последнего дома? Сколько было выездов ГСН и технадзора, из-за чего повторные?
- Где сейчас ведёте замечания и предписания? Кто отвечает за готовность к итоговой проверке?
- Какой софт стоит для передачи квартир и стройконтроля, сколько стоит, чего не хватает?
- Сколько стоит день задержки ввода? Какая ставка проектного финансирования?
- Какая доля квартир принимается дольщиками с первого раза?
- Кто последним покупал софт для стройки и как шло согласование?
15. Итог
Решение
Продолжаем в режиме исследованияИдея жизнеспособна, если сместить фокус с передачи дольщикам на этап до ввода и целиться в средних региональных застройщиков. Код не пишем до интервью.
Глоссарий
Подчёркнутые пунктиром слова в тексте открывают пояснение по клику.
- Эскроу
- Счёт, на котором банк хранит деньги дольщиков до ввода дома. Застройщик получает их только после ввода и регистрации первой квартиры, а до этого строит на проектном кредите.
- ГСН
- Государственный строительный надзор. Проводит итоговую проверку и выдаёт заключение о соответствии (ЗОС), без которого дом не ввести.
- Исполнительная документация (ИД)
- Акты скрытых работ, исполнительные схемы, протоколы испытаний и другие документы о том, как фактически построен дом. Нужна для итоговой проверки.
- ОЖР
- Общий журнал работ: основной документ стройки, регистрируется в ГСН.
- Предприёмка
- Внутренняя проверка квартир застройщиком до показа дольщику, чтобы найти дефекты раньше покупателя и надзора.
Источники
| Тема | Источники |
|---|---|
| Сервисы передачи | iFlat; Wellsoft «Приёмка»; Базис, презентация Базис.Ключи; СКБ Ключи; Dispex; Диспетчер 24 |
| CRM застройщиков | Profitbase; M2LAB |
| Стройконтроль | обзор ЦУС; Техзор и аналоги |
| Своя разработка | Самолёт, 2024; ПИК (KTS); Эталон, 2025 |
| Европа и США | snagging-приложения 2026; гарантийный софт США; PlanRadar |
Что остаётся слабым. Цены конкурентов в России не опубликованы. Цифры эффекта вендоров не проверены. Стоимость дня задержки оценена по порядку величины. Функции оценены по сайтам. Дата обращения ко всем источникам: 6 ноября 2026.